wyrachowani.pl   •   Luty 25, 2019

Część osób dysponujących określonym zapleczem finansowym decyduje się na inwestowanie posiadanych środków w nieruchomości, tak dzieje się od lat. Czasami ludzie biorą kredyt przeznaczony na zakup mieszkania, otrzymują mieszkanie w spadku bądź darowiźnie. Sytuacji życiowych, które umożliwiają wejście w posiadanie majątku nieruchomego jest wiele. Najczęściej obciążenia stają się zbyt dokuczliwe i decydujemy się na wynajmowanie posiadanego mieszkania czy domu. Taka decyzja wbrew pozorom wcale do łatwych nie należy. Któż z nas nie słyszał o problemach z lokatorem, który nie chce opuścić wynajmowanego lokum? To są co prawda rozważania poboczne, ale można je zaliczyć do kategorii tzw. czynnika psychologicznego. Podjęcie decyzji o najmie często jest procesem długofalowym, ale wiele decyduje się na ten krok.

Kwota przychodu przy najmie prywatnym

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt. 6) źródłami przychodu są dochody z najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą kwalifikowane, jako odrębne źródło przychodów. Dochód z najmu prywatnego można opodatkować na 2 sposoby:

• zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% do 100.000 zł przychodu, a powyżej tej kwoty stawka wynosi 12,5%,
• na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Przychodem, zarówno w podatku PIT jak i w ryczałcie, w najmie prywatnym jest czynsz, który najemca musi uregulować, gdyż w przeciwnym wypadku po stronie wynajmującego nie powstanie przychód. Co do zasady kwotę przychodu stanowi ustalony czynsz, a tzw. opłaty eksploatacyjne i media traktowane są, jako refundacja kosztów i nie powodują przysporzenia majątkowego u wynajmującego. W tym miejscu należy zasygnalizować, aby nie wchodzić w konflikt z fiskusem można wprowadzić odpowiednie zapisy w zawieranej umowie najmu, które w sposób niebudzący wątpliwości będą tę problematykę regulowały.

W interpretacji indywidualnej z dnia 03.12.2018 r. nr 0112-KDIL3-1.4011.424.2018.1.AN Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza tezę przedstawioną powyżej:

„(…)jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu najmu za oddanie lokalu do użytkowania stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującemu, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemców z tytułu opłaty za media związane z nieruchomością (m.in. gaz, wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci), do których ponoszenia zobowiązani są zgodnie z zawartą umową najemcy, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy, który w zakresie uiszczania tych opłat pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu najmu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie. (…)”

Często, albo prawie zawsze, przy umowie najmu dochodzi do ustalenia i otrzymania kaucji, która dopóki nie zostanie zatrzymana przez wynajmującego nie stanowi dla niego przysporzenia majątkowego.

Koszty uzyskania przychodów

Pojęcie kosztów uzyskania przychodów można odnieść jedynie w stosunku do najmu rozliczanego według skali podatkowej na zasadach ogólnych. Zgodnie z ustawową definicją do kosztów uzyskani przychodów można zaliczyć te wydatki, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów, za wyjątkiem kosztów wskazanych w art. 23 ust.1 ustawy PDOF. Tutaj znowu należy zwrócić uwagę na zapisy umowy, z które powinno wynikać, jakie wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją będzie ponosił wynajmujący i wówczas może je uznać za koszty uzyskania przychodów. Kosztem może być wszystko co dotyczy wynajmowanej nieruchomości.

Typowe, najczęściej występujące koszty uzyskania przychodów:

• odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej przy metodzie standardowej i prowadzeniu wykazu środków trwałych. Przy braku ewidencji ŚT można stosować metodę uproszczoną, przy której mnoży się powierzchnię mieszkania przez 988,00 zł, co przy obecnej cenie nieruchomości jest nieopłacalne.
• składki ubezpieczeniowe przedmiotu najmu,
• utrzymanie i bieżąca remonty,
• odsetki od kredytu naliczone i zapłacone, przed ujęciem w wykazie środków trwałych odsetki będą wliczane do wartości początkowej ŚT,
• podatek od nieruchomości,
• wszystkie wydatki na remonty poniesione przed oddaniem mieszkania do użytku typu: malowanie ścian, wymiana instalacji sanitarnej, wymiana podłóg, drzwi, okien zwiększa wartość początkową lokalu i jest odnoszona w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne,
• wyposażenie lokalu (np. meble, AGD),
• koszty poszukiwania najemcy (np. ogłoszenia),
• ochrona obiektu.

Dochód podlegający opodatkowaniu

Wyliczenie dochodu do opodatkowania nie jest problematyczne. Przy zachowaniu warunków, o których wspominaliśmy, w przypadku ryczałtu będzie to kwota przychodu, natomiast na zasadach ogólnych przychód pomniejszony o koszty. Dochód obliczamy określonym procentem i wpłacamy na rachunek bankowy zgodnie z miejscem zamieszkania wynajmującego, położenie nieruchomości nie ma znaczenia, tym bardziej że podatek może dotyczyć kilku nieruchomości znajdujących się w różnych miejscach. Zaliczki na podatek regulowane są w terminie do 20-tego dnia miesiąca.

W przypadku najmu nieruchomości, dla której ustalona jest wspólność majątkowa małżeńska, co do zasady każdy z małżonków powinien rozliczyć podatek od najmu, ale przewidziano możliwość wspólnego opodatkowania, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do urzędu skarbowego, że najem będzie rozliczany tylko przez jednego z małżonków. Takie oświadczenie jest również wiążące na lata przyszłe. Począwszy od 2019 roku oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z małżonków może być podpisane tylko przez jednego z nich i traktowane jest jako zawiadomienie złożone w imieniu obojga.

Najem prywatny a może już działalność gospodarcza?

Taki dylemat mają bardzo często osoby, które wynajmują kilka nieruchomości. Niestety nie uzyskamy na nie jednoznacznej odpowiedzi. Granica pomiędzy najmem prywatnym a najmem w działalności gospodarczej jest cienka i prowadzi do dyskusji i sporów z organami podatkowymi.

Przykładowe interpretacje podatkowe:

• 0113-KDIPT2-1.4011.169.2018.3.RK z dnia 30.05.2018,
• 0114-KDIP3-1.4011.462.2018.1.KS1 z dnia 10.10.2018,
• IBPB-2-2/4511-192/15/MZM z dnia 20.08.2015,
• 0461-ITPB1.4511.114.2017.2.DW z dnia 19.04.2017,
• 2461-IBPB-2-2.4511.145.2017.1.KK z dnia 21.04.2017 r,

Każda z prezentowanych spraw może różnić się między sobą w szczegółach. Nie sposób zająć jednoznacznego stanowiska. NSA w wyroku z dnia 15 stycznia 2019 roku sygn. akt II FSK 14/17 podkreślał również, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Dlatego tak trudno czytając interpretacje podatkowe natrafić na przypadek, który odwzoruje naszą sytuację. W tym jednak wyroku sąd uznał, że podatniczka powinna opodatkować najem jak działalność gospodarczą.

Mając na uwadze delikatność materii, w jakiej się poruszamy można zalecić daleko idącą ostrożność.

Porównanie najmu prywatnego i najmu w działalności gospodarczej:

Najem, nawet kilku nieruchomości, w interpretacji indywidualnej z dnia 20.08.2015, sygn. IBPB-2-2/4511-192/15/MZM został uznany jako najem prywatny: „(…) Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i czterech miejsc postojowych (…) Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca zamierza ulokować kolejne oszczędności w nieruchomościach i nabyć co najmniej sześć lokali mieszkalnych i związane z nimi miejsca garażowe. Przedmiotem najmu będzie więc wtedy co najmniej jedenaście lokali i kilka miejsc garażowych.(…) Co do zasady zatem nie ma przeszkód, aby przychód z najmu jedenastu mieszkań zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”

W interpretacjach dość często kwestionowane jest opodatkowanie najmu kilku mieszkań w formie zryczałtowanej, pomimo przewijającej się tezy, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym nie ogranicza formy opodatkowania ze względu na ilość lokali.

Decyzja o wyborze formy opodatkowania czy kwalifikacja najmu – prywatny – działalność gospodarcza – należy do osób, które wynajmują bądź mają zamiar to robić w przyszłości. Artykuł miał na celu zwrócenie uwagi na złożoność omawianej problematyki.