Najem prywatny a może już działalność gospodarcza?

wyrachowani.pl   •   Luty 25, 2019

Część osób dysponujących określonym zapleczem finansowym decyduje się na inwestowanie posiadanych środków w nieruchomości, tak dzieje się od lat. Czasami ludzie biorą kredyt przeznaczony na zakup mieszkania, otrzymują mieszkanie w spadku bądź darowiźnie. Sytuacji życiowych, które umożliwiają wejście w posiadanie majątku nieruchomego jest wiele. Najczęściej obciążenia stają się zbyt dokuczliwe i decydujemy się na wynajmowanie posiadanego mieszkania czy domu. Taka decyzja wbrew pozorom wcale do łatwych nie należy. Któż z nas nie słyszał o problemach z lokatorem, który nie chce opuścić wynajmowanego lokum? To są co prawda rozważania poboczne, ale można je zaliczyć do kategorii tzw. czynnika psychologicznego. Podjęcie decyzji o najmie często jest procesem długofalowym, ale wiele decyduje się na ten krok.

Kwota przychodu przy najmie prywatnym

W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt. 6) źródłami przychodu są dochody z najmu prywatnego niezwiązanego z działalnością gospodarczą kwalifikowane, jako odrębne źródło przychodów. Dochód z najmu prywatnego można opodatkować na 2 sposoby:

  • zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5% do 100.000 zł przychodu, a powyżej tej kwoty stawka wynosi 12,5%,
  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Przychodem, zarówno w podatku PIT jak i w ryczałcie, w najmie prywatnym jest czynsz, który najemca musi uregulować, gdyż w przeciwnym wypadku po stronie wynajmującego nie powstanie przychód. Co do zasady kwotę przychodu stanowi ustalony czynsz, a tzw. opłaty eksploatacyjne i media traktowane są, jako refundacja kosztów i nie powodują przysporzenia majątkowego u wynajmującego. W tym miejscu należy zasygnalizować, aby nie wchodzić w konflikt z fiskusem można wprowadzić odpowiednie zapisy w zawieranej umowie najmu, które w sposób niebudzący wątpliwości będą tę problematykę regulowały.

W interpretacji indywidualnej z dnia 03.12.2018 r. nr 0112-KDIL3-1.4011.424.2018.1.AN Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza tezę przedstawioną powyżej:

„(…)jedynie określona w umowie najmu wysokość czynszu najmu za oddanie lokalu do użytkowania stanowi przysporzenie majątkowe Wnioskodawcy jako wynajmującemu, a tym samym generuje przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Natomiast należności uiszczane przez najemców z tytułu opłaty za media związane z nieruchomością (m.in. gaz, wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci), do których ponoszenia zobowiązani są zgodnie z zawartą umową najemcy, nie stanowią przysporzenia majątkowego dla Wnioskodawcy, który w zakresie uiszczania tych opłat pełni jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami. W związku z tym opłaty te nie będą stanowić dla Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowaniu podlega jedynie ustalona w umowie najmu kwota czynszu najmu, jako wynagrodzenia otrzymanego przez Wnioskodawcę za oddanie przedmiotu najmu w używanie. (…)”

Często, albo prawie zawsze, przy umowie najmu dochodzi do ustalenia i otrzymania kaucji, która dopóki nie zostanie zatrzymana przez wynajmującego nie stanowi dla niego przysporzenia majątkowego.

Koszty uzyskania przychodów

Pojęcie kosztów uzyskania przychodów można odnieść jedynie w stosunku do najmu rozliczanego według skali podatkowej na zasadach ogólnych. Zgodnie z ustawową definicją do kosztów uzyskani przychodów można zaliczyć te wydatki, które zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodów, za wyjątkiem kosztów wskazanych w art. 23 ust.1 ustawy PDOF. Tutaj znowu należy zwrócić uwagę na zapisy umowy, z które powinno wynikać, jakie wydatki związane z utrzymaniem i eksploatacją będzie ponosił wynajmujący i wówczas może je uznać za koszty uzyskania przychodów. Kosztem może być wszystko co dotyczy wynajmowanej nieruchomości.

Typowe, najczęściej występujące koszty uzyskania przychodów:

  • odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej przy metodzie standardowej i prowadzeniu wykazu środków trwałych. Przy braku ewidencji ŚT można stosować metodę uproszczoną, przy której mnoży się powierzchnię mieszkania przez 988,00 zł, co przy obecnej cenie nieruchomości jest nieopłacalne.
  • składki ubezpieczeniowe przedmiotu najmu,
  • utrzymanie i bieżąca remonty,
  • odsetki od kredytu naliczone i zapłacone, przed ujęciem w wykazie środków trwałych odsetki będą wliczane do wartości początkowej ŚT,
  • podatek od nieruchomości,
  • wszystkie wydatki na remonty poniesione przed oddaniem mieszkania do użytku typu: malowanie ścian, wymiana instalacji sanitarnej, wymiana podłóg, drzwi, okien zwiększa wartość początkową lokalu i jest odnoszona w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne,
  • wyposażenie lokalu (np. meble, AGD),
  • koszty poszukiwania najemcy (np. ogłoszenia),
  • ochrona obiektu.

Dochód podlegający opodatkowaniu

Wyliczenie dochodu do opodatkowania nie jest problematyczne. Przy zachowaniu warunków, o których wspominaliśmy, w przypadku ryczałtu będzie to kwota przychodu, natomiast na zasadach ogólnych przychód pomniejszony o koszty. Dochód obliczamy określonym procentem i wpłacamy na rachunek bankowy zgodnie z miejscem zamieszkania wynajmującego, położenie nieruchomości nie ma znaczenia, tym bardziej że podatek może dotyczyć kilku nieruchomości znajdujących się w różnych miejscach. Zaliczki na podatek regulowane są w terminie do 20-tego dnia miesiąca.

W przypadku najmu nieruchomości, dla której ustalona jest wspólność majątkowa małżeńska, co do zasady każdy z małżonków powinien rozliczyć podatek od najmu, ale przewidziano możliwość wspólnego opodatkowania, pod warunkiem złożenia stosownego oświadczenia do urzędu skarbowego, że najem będzie rozliczany tylko przez jednego z małżonków. Takie oświadczenie jest również wiążące na lata przyszłe. Począwszy od 2019 roku oświadczenie o wyborze opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z małżonków może być podpisane tylko przez jednego z nich i traktowane jest jako zawiadomienie złożone w imieniu obojga.

Najem prywatny a może już działalność gospodarcza?

Taki dylemat mają bardzo często osoby, które wynajmują kilka nieruchomości. Niestety nie uzyskamy na nie jednoznacznej odpowiedzi. Granica pomiędzy najmem prywatnym a najmem w działalności gospodarczej jest cienka i prowadzi do dyskusji i sporów z organami podatkowymi.

Przykładowe interpretacje podatkowe:

  • 0113-KDIPT2-1.4011.169.2018.3.RK z dnia 30.05.2018,
  • 0114-KDIP3-1.4011.462.2018.1.KS1 z dnia 10.10.2018,
  • IBPB-2-2/4511-192/15/MZM z dnia 20.08.2015,
  • 0461-ITPB1.4511.114.2017.2.DW z dnia 19.04.2017,
  • 2461-IBPB-2-2.4511.145.2017.1.KK z dnia 21.04.2017 r,

Każda z prezentowanych spraw może różnić się między sobą w szczegółach. Nie sposób zająć jednoznacznego stanowiska. NSA w wyroku z dnia 15 stycznia 2019 roku sygn. akt II FSK 14/17 podkreślał również, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Dlatego tak trudno czytając interpretacje podatkowe natrafić na przypadek, który odwzoruje naszą sytuację. W tym jednak wyroku sąd uznał, że podatniczka powinna opodatkować najem jak działalność gospodarczą.

Mając na uwadze delikatność materii, w jakiej się poruszamy można zalecić daleko idącą ostrożność.

Porównanie najmu prywatnego i najmu w działalności gospodarczej:

 Najem prywatny Najem w ramach działalności gospodarczej
1. Opodatkowanie w sposób zryczałtowany lub na zasadach ogólnych według skali podatkowej 1. Opodatkowanie na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym 19%
2. Nie dokonuje się zgłoszenia do CEIDG 2. Dokonuje się zgłoszenia do CEIDG
3. Nieruchomości w wykazie środków trwałych 3. Nieruchomości w ewidencji środków trwałych
4. Przychód z najmu powstaje w momencie opłacenia 4. Przychód z najmu powstaje w momencie wymagalności, bez znaczenia jest fakt czy został opłacony
5. Brak obowiązku prowadzenia podatkowej książki przychodów i rozchodów (PKPIR), gromadzenie dokumentów na podstawie, których wyliczana będzie zaliczka na podatek dochodowy 5. Obowiązek prowadzenie PKPIR
6. Koszty uzyskania przychodów opisane powyżej 6. Koszty uzyskania przychodów opisane powyżej

Najem, nawet kilku nieruchomości, w interpretacji indywidualnej z dnia 20.08.2015, sygn. IBPB-2-2/4511-192/15/MZM został uznany jako najem prywatny: „(…) Wnioskodawca jest właścicielem pięciu lokali mieszkalnych i czterech miejsc postojowych (…) Wnioskodawca rozlicza jako najem prywatny na zasadach ogólnych, według skali podatkowej. W najbliższej przyszłości Wnioskodawca zamierza ulokować kolejne oszczędności w nieruchomościach i nabyć co najmniej sześć lokali mieszkalnych i związane z nimi miejsca garażowe. Przedmiotem najmu będzie więc wtedy co najmniej jedenaście lokali i kilka miejsc garażowych.(…) Co do zasady zatem nie ma przeszkód, aby przychód z najmu jedenastu mieszkań zaliczyć do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. (…)”

W interpretacjach dość często kwestionowane jest opodatkowanie najmu kilku mieszkań w formie zryczałtowanej, pomimo przewijającej się tezy, że ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym nie ogranicza formy opodatkowania ze względu na ilość lokali.

Decyzja o wyborze formy opodatkowania czy kwalifikacja najmu – prywatny – działalność gospodarcza – należy do osób, które wynajmują bądź mają zamiar to robić w przyszłości. Artykuł miał na celu zwrócenie uwagi na złożoność omawianej problematyki.

By |2019-03-13T17:23:46+00:00Luty 25th, 2019|Bez kategorii|